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郁亮:万科转型决心从未改变

来源:新京报 2019-03-26 16:34中国投资咨询网 A-A+

  3月26日上午,万科在深圳举行2018年业绩发布会,万科董事会主席郁亮携总裁、首席执行官祝九胜,首席运营官张旭,首席财务官孙嘉,董事会秘书朱旭共同出席。

  昨晚,万科发布2018年业绩报告。报告显示,2018年万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。各项指标显示,地产下行周期,万科仍保持稳定的增长。

  去年以来,万科因为“活下去”“基本盘”“收敛聚焦”等频频站上风口浪尖。 发布会现场,郁亮回应称,“去年下半年以来,万科的内部讲话变成了公开讲话,造成了很多困扰,让大家操心了,说活下去是对自己人说的,万科是一个危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司,这一点上分别很大。”

  地产主业不再拖后腿,万科营收同比上涨22.6%

  郁亮说,行业集中度上升已是事实,2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12。6%的市场份额,超过1/8,TOP10是26。9%,超过1/4。这说明竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

  的确如此,头部房企中的竞争日趋激烈,碧桂园2018年实现权益销售额5018.8亿元,折算流量销售额后排名第一,万科以6069.5亿元销售额排名第二,恒大则是排名第三,销售额为5513亿元。

  对于万科来说,失去规模“老大”位置后,其销售增速14。5%也创下了近几年的最低。不过相比2017年仅增长1。01%的营业收入,万科在2018年的增幅达到22。6%,这主要得益于地产开发业务增速的上涨。2017年,万科营业收入增速较低主要是地产开发业务拖了后腿,同比下降0。48%。

  对于营业收入的上涨,朱旭表示,主要还是得益于在2018年结算项目中,主要是来自于2016年、2017年的结算项目中,这些项目中卖价比较高,净利润比较高一些,导致2018年的结算毛利率相对有所提升。

  此外,据业绩报告显示,截至去年底,万科合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较上年末分别增长25.2%和28.1%。这将为新一年万科营业收入和利润增长提供保障。

  获取新项目227个,耗资1351.4亿元

  虽然规模一直稳居行业前三,但是万科土地储备相比碧桂园、恒大不具优势。近两年来,万科在土地市场动作不断。

  根据业绩报告,2018年万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算,其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

  这也是连续两年万科新增项目超过200个。2017年万科获取新项目216个,总规划建筑面积4615.4万平方米,权益规划建筑面积2768.1万平方米,权益地价总额约2188.9亿元,新增项目均价为7908元/平方米。

  截至报告期末,万科总土地储备在1.5亿平方米左右,具体来看,在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。

  再提基本盘,每个业务都有自己的基本盘

  “基本盘“成为此次业绩发布会上出现频率较高的词,也是万科2019年发展的关键词。

  发布会现场,郁亮以微软做比喻,“微软在过去二十年也经历很多转型,微软是靠windows起家的,之后他做过手机,成功吗?不成功。之后做第一代电脑Surface,成功吗?第一代没成功,第四代才成功。但到了今天,微软的云、AI成为全球领先。支持微软不断地转型,中间有失败、有成功,能走到今天靠什么?靠微软的基本盘windows。基本盘提供转型发展的资金、利润。

  在2018年业绩报告中的《致股东》中,郁亮表示,“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇,“先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。”

  郁亮此前完整阐述“基本盘”是在去年12月17日举行的万科2019年目标与行动沟通会上,基于经济下行压力、人口形势面临“少子化”挑战、“房住不炒”的基调以及头部竞争加剧、行业转型面临困难等诸多背景,郁亮提出要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。郁亮指出,基本盘是指保证万科“活下去”的关键,脱离基本盘将失去“活下去”的根。

  发布会现场,郁亮进一步解释,每个业务都有自己的基本盘,而不是只有开发业务,别的就不做了,我们围绕每个业务的基本盘干什么?让他把业务做得更好。对于物业而言,基本盘就是住区物业服务,虽然住区服务可能不是最赚钱的,但它仍然是物业的基本盘,因为万科客户的口碑以此为基础。所以,每个BG、BU以及总部三大中心都要找到自己的基本盘。

  谈收敛聚焦,不是砍树而是修剪枝叶

  2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略,开启多元化战略,截至目前,万科的多元业务涉及到物流地产、租赁住房、物业服务、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等方面,部分业务甚至在规模上位居全国前列。

  不过就目前看来,万科的主要营业收入以及利润来源主要是住宅开发,多元化业务贡献有限,仍处在投入阶段。在2018年2976.8亿元的营业收入中,房地产开发业务贡献了2846.2亿元,占比95.6%,虽然比2017年下降了0.3个百分点,但仍是绝对主力,而包括物业服务在内的企业业务贡献占比仅4.3%。

  郁亮也表示,若干年前,包括万科在内,很多同行都尝试转型,但是行业转型是非常不容易的。“做新业务的时候,让赚大钱的人去赚小钱,难度太大。到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。”

  转型不易、竞争加剧、房住不炒以及来自宏观层面的压力和机会,令万科喊出“活下去”,“收敛”和“聚焦”成为企业战略。

  “收敛”和“聚焦”战略也让市场猜测,万科聚焦地产开发业务,收缩多元业务战线。同时,相比于以往,万科2018年业绩报告中对于养老、教育等多元业务的表述篇幅大大减少。

  对于万科来说,地产开发主业之外的多元业务在其未来发展版图中将扮演什么角色?万科对于新业务是否是收缩战略?

  郁亮表示,2012年,万科得出判断,房地产市场进入白银时代,万科也开始转型,这六七年以来,万科对于白银时代的判断、对转型艰巨性的认识、从事转型的决心也从来没有改变过。

  对于基本盘与转型的关系,郁亮表示,收敛聚焦,是阶段性的总结和调整,聚焦收敛不是砍树,而是修剪枝叶。适当修剪枝叶,大树才能把根扎得更深,让树干更粗壮,然后才能结出更多的果实。“先求根基的稳固,才能开支散叶。”

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关键词:万科 转型
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